ABL porteño: Cómo y cuándo se puede evitar que le “cobren de más”?

Si bien las boletas ya fueron recibidas por los propietarios, es importante saber que todavía se puede reclamar ante el fisco de la Ciudad en caso de considerar que el monto exigido es incorrecto. No obstante, las posibilidades de éxito están sujetas al cumplimiento de ciertas condiciones.

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A unos días de que la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobara el Código Fiscal para el 2013, el Gobierno de Mauricio Macri envió las boletas para que los propietarios conozcan cuánto pagarán por la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL).

Y, si bien desde la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) advirtieron que las subas serían del 24% en promedio, muchos fueron los que detectaron un aumento que llegó al 100%, muy por encima de lo que esperaban recibir.

Ocurre que a las partidas se les aplicó el incremento siguiendo dos criterios: en primer lugar, a todas les corre un 12,5% de incremento de acuerdo con la actualización de las edificaciones de la Ciudad.

Luego, se aplicó una segunda suba para algunas partidas, principalmente aquellas cuya valuación fiscal está más alejada del valor real de las propiedades en el mercado. Para ello, se tomó como criterio la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) donde se consideran las características del inmueble.

Es por ello que más de 450.000 propietarios deberán hacer frente a un aumento que rondará entre el 50% y el 100% de lo abonado en 2012.

En declaraciones televisivas, Macri pidió perdón por las subas, aunque inmediatamente atribuyó la medida a la inflación. El funcionario sostuvo: “Yo le pido disculpas a la gente, a nadie le gusta”.

No obstante, remarcó que “tenemos un 25% de inflación y se aplica a todos los salarios, prestaciones, combustible, todo aumenta”.

Un camino para reclamar
En este contexto, quienes consideren que las disculpas ofrecidas por el jefe de Gobierno porteño no son suficientes todavía tienen una “salida”.

Pueden recurrir a un procedimiento legal vigente por el que es posible rechazar o impugnar la implementación de un nuevo aumento del ABL.

En efecto, tal como consta en la página web del organismo de recaudación de la Ciudad, todos aquellos que detecten que el VFH supere el 20% del valor real de mercado podrán presentar su queja ante el fisco porteño.

Lo mismo sucederá con aquellas partidas donde el monto anual del tributo supere el 1% del valor real de mercado.

Es decir, si bien es cierto que es posible quejarse, en principio, es necesario que se respeten ciertas pautas sobre valuación para prever si el resultado del reclamo va a ser o no exitoso.

Para ello, los interesados deberán presentar ante la AGIP lo siguiente:

  • Un escrito en que se fundamente la impugnación del VHF fijado por la AGIP.
  • Dos informes de tasación, elaborados por corredores inmobiliarios matriculados y con firma certificada ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, o por profesionales matriculados con incumbencia en la materia y firma certificada ante el Consejo Profesional correspondiente.

Para que sea considerada válida la presentación, ésta deberá ser efectuada por el dueño de la propiedad o un apoderado debidamente acreditado.
Cómo se calcula el VFH
Tal como lo establece la normativa vigente, el Valor Fiscal Homogéneo es un porcentaje del valor de mercado de cada propiedad.

Este porcentaje se calcula considerando el valor económico e incidencia del terreno, según ubicación geográfica y entorno (realidades urbanísticas) y FOT del distrito, por un lado, y el valor real de edificación según la categoría, destino, calidad y características arquitectónicas y estado de conservación.

Según establece la Ley 4.039, dicho índice no podrá exceder el 20% del valor de mercado de las propiedades.

Más opciones de reclamo
Otro aspecto a tener en cuenta por los propietarios tiene que ver con el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR). Es decir, si no estuvieran de acuerdo con éste también podrán presentar su queja.

Para ello, en primer término, tal como establece la resolución 648/2012 del fisco de la Ciudad, el interesado deberá presentar la siguiente información:

  • Escrito solicitando la revisión de dicho concepto.
  • Dos tasaciones del bien (antigüedad no mayor de 2 meses) realizadas por inmobiliarias inscriptas en el Registro de Operaciones Inmobiliarias de la Administración federal de Ingresos Públicos (AFIP) y certificadas por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.
  • Copia de la constancia de VIR emitida vía web.
  • Fotocopia de la escritura traslativa de dominio o informe de dominio.
  • Un comprobante de pago de ABL.

En tanto, la reglamentación establece qué documentación debe presentar quien efectúa la queja, a saber:

  • DNI de la persona que realiza la misma.
  • Estatuto de conformación, para el caso de personas jurídicas (original o copia certificada del mismo).
  • Acta con nómina de autoridades vigente y copia certificada.
  • Poder suscripto ante escribano con firma certificada (en caso de ser una tercera persona).

Con la documentación en la mano, el contribuyente deberá concurrir a la AGIP para iniciar un nuevo expediente electrónico referido al reclamo.

Una vez procesada la información, el fisco porteño se expedirá y resolverá si es procedente el pedido de impugnación presentado por el contribuyente.

El interesado contará con 15 días hábiles administrativos para interponer un recurso jerárquico a fin de cuestionar la resolución emitida por la AGIP.

El VIR, la base del aumento
Originalmente, el VIR fue implementado para valuar los departamentos a fin de evitar que los propietarios declaren en la escritura que el inmueble se vendió a una cifra menor que la real.

Ante los buenos resultados obtenidos, el Ejecutivo porteño decidió utilizarlo para actualizar el ABL.

A fin de obtener ese valor de referencia se tienen en cuenta las siguientes variables:

  • Superficie del terreno, la cubierta y la descubierta correspondiente a la propiedad.
  • El valor económico por metro cuadrado.
  • Estado general, antigüedad y categoría.
  • Estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien.
  • Ubicación geográfica y entorno.
  • Disposición arquitectónica de los materiales utilizados.
  • Cercanía con centros comerciales y/o esparcimiento o con espacios verdes.

Asimismo, es necesario obtener el VIR del terreno (VIRT), para lo cual deberá multiplicarse la superficie del mismo por el Valor Unitario de Cuadra (VUC-vir) correspondiente.

Este indicador está determinado en cada barrio y subzona barrial según la edificabilidad establecida por el Código de Planeamiento Urbano vigente y los valores comerciales promedio de incidencia de terrenos.

Una vez obtenido el VIRT se debe calcular el VIR del Edificio (VIRE). El VIRE se obtiene de la suma de los productos de los Valores Unitarios de Reposición (VUR-VIR) de cada destino constructivo existente, multiplicados por la superficie edificada involucrada y multiplicada a su vez por un coeficiente de depreciación que depende de la antigüedad y estado del edificio.

Luego sólo resta obtener el VIR total. El VIR total será la suma del VIR del terreno más el VIR del edificio.

Aumentos para todos
Los propietarios de viviendas no fueron los únicos que tendrán que ajustar sus presupuestos para el año que viene.

En efecto, el Código Fiscal -que se aprobó el pasado viernes- y que contiene el aumento promedio de un 24% de ABL que regirá desde enero, también incluye subas en las alícuotas de Sellos y de Ingresos Brutos.

Puntualmente, las reformas aluden a un incremento de la tasa de Ingresos Brutos de medio punto para las empresas que facturan más de $30 millones por año.

En cuanto a Sellos, se implementará el gravamen en las operaciones de compra de autos 0km, cuya tasa será del 1% y para los coches usados, que subirá del 1,5% actual al 3 por ciento.

 

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